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公共維修基金如何分攤交納？開發(fā)商交納的部分，是否歸全體業(yè)主所有？如果小區(qū)分多期開發(fā)交付，相鄰樓棟的維修，會不會動用我家的維修基金？   

    家住蔡甸區(qū)凱德悅湖二期的張先生稱：前不久，所在小區(qū)物業(yè)貼出公告，讓一期家有外墻漏水的業(yè)主，速到物業(yè)和社區(qū)登記，聲稱準備動用開發(fā)商的維修基金。但對于應(yīng)該準備動用多少資金、如何維修等關(guān)鍵細節(jié)都沒有說透。    

    張先生表示，二期交房才1年，一期交房已超過5年。二期業(yè)主們擔(dān)心，一期維修會不會動用屬于自家的那一份維修基金？很多人弄不懂：小區(qū)公共維修基金能否精確分攤到以樓棟為單位來使用？    

    “即便要動用的話，應(yīng)該通過什么程序？”還有很多業(yè)主通過武漢城市留言板咨詢，在小區(qū)未成立業(yè)委會情況下，如何確保這筆錢使用公開透明、用到實處？    

    近日，針對市民關(guān)心的房屋公共維修基金的使用規(guī)則，武漢市住房保障和房屋管理局下屬的武漢市物業(yè)管理事務(wù)指導(dǎo)中心（武漢市住房專項維修資金管理中心）解答。

    1問：小區(qū)公共維修基金的構(gòu)成？

    答：開發(fā)商和業(yè)主都須交維修資金。業(yè)主是按照購房面積來交，開發(fā)商是按照總規(guī)模交的。業(yè)主這一方面，分2008年以前簽訂和2008年以后簽訂購房合同。2008年以前是按購房款來，2008年之后是按購房面積來算。

    2問：開發(fā)商和業(yè)主具體如何交？    

    答：開發(fā)商是按照物業(yè)總規(guī)模建安造價的1.5%，有電梯的按2.5%繳存。如無電梯按12元/平方米，有電梯15層以下是25元/平方米，15層以上30元/平方米；對業(yè)主而言，沒有電梯按55元/平方米來收。如果有電梯，分14層以下和14層以上。業(yè)主14層（包括14層）以下是61元/平方米，14層以上是73元/平方米。

    3問：開發(fā)商和業(yè)主所交的錢都不是合在一起嗎？怎么分？

    答：是的。開發(fā)商總共交的錢要核算到樓棟。比如說開發(fā)商維修基金交了150萬元，共有30棟房子，那么每一棟就是5萬元，維修費用就從這5萬元里面扣除，用完了再扣業(yè)主的。    

    4問：假如前一期業(yè)主維修把開發(fā)商交的維修基金用了，把自己所交部分也用了，那他能否動用二期其他業(yè)主的？

    答：不能用，他那一棟只是他那一棟的人結(jié)賬，不會結(jié)賬到你頭上來。
 

    5問：公共維修基金怎么使用？

    答：開發(fā)商交納的部分，也歸全體業(yè)主所有。按規(guī)定，開發(fā)商的用完之后再用業(yè)主的。

    開發(fā)商的就是住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修和更新改造發(fā)生的費用，根據(jù)確定的范圍分攤。比如漏水的分攤范圍是按棟來分攤，首先在開發(fā)建設(shè)單位繳存的維修基金賬戶中予以列支，賬戶余額不足時，再由分攤內(nèi)的業(yè)主按照各自擁有的房屋面積比例分攤。

    6問：小區(qū)公共維修基金是一個賬號嗎？能否精確到按棟管理和使用？

    答：確實是一個賬號，但按樓棟進行核算管理，否則就不公平。“你不能用一棟的錢來維修二棟的房子。”不管小區(qū)分幾期開發(fā)，開發(fā)商交納部分也是按樓棟。不夠的話，業(yè)主再按樓棟來進行分攤。維修和漏水等等均按樓棟來分攤管理，房管部門為每棟樓建有檔案，開發(fā)商多少，業(yè)主多少，不會混在一起，都有一本賬。

    7問：什么情況下才能動用維修基金？

    答：首先得是共用部位，其次要過保修期。動用過程公開透明，要充分保障業(yè)主權(quán)利。

    8問：維修基金負責(zé)的共用部位包括哪些？

    答：共用部位就是包括外墻、頂樓的屋面、樓梯間、公共走廊、公共區(qū)域的一些窗臺，這都屬于公共部位。共用設(shè)施設(shè)備主要指電梯、監(jiān)控、消防、排水管，這就是共用設(shè)施設(shè)備。共用部位要過保修期，漏水的質(zhì)保期一般是5年，沒過5年不能動用維修基金。

    9問：如果社區(qū)征求業(yè)主意見，沒有具體施工方案、預(yù)算、施工流程，這合理嗎？

    答：施工方案、使用方案公示是必需的環(huán)節(jié)，動用維修基金由業(yè)主說了算。社區(qū)提前征求業(yè)主意見，綜合考慮之后，然后再決定使不使用維修基金。

    10問：公示使用方案包括哪些內(nèi)容呢？

    答：使用方案里包括工程量、施工合同、審價。使用方案中應(yīng)該有一個附件，這些細節(jié)必須要公示，有一套正規(guī)的模板，可到武漢市房管局官網(wǎng)上查詢下載。
 

    11問：房屋漏水，如果開發(fā)商一直拖到過保怎么辦？

    答：保修之內(nèi)，開發(fā)商如果不履行職責(zé)，建委可對他進行處罰，房管局只管預(yù)售許可證和銷售房子，房屋質(zhì)量建委建管部門有職責(zé)監(jiān)管。只要是在保修期內(nèi)漏水，業(yè)主首先要保留相關(guān)證據(jù)，證明是在這5年期內(nèi)漏水的，然后找開發(fā)商來協(xié)調(diào)，協(xié)調(diào)不成，可向建委投訴，也可通過訴訟程序解決。

    12問：沒有成立業(yè)委會，如何動用公共維修基金？

    答：首先由物業(yè)公司提使用方案，但物業(yè)公司不是申請主體，物業(yè)公司主要配合業(yè)委會來做相關(guān)協(xié)助工作。業(yè)委會沒成立，社區(qū)居委會可代為履行業(yè)委會職責(zé)。社區(qū)作為申請主體要按照相關(guān)流程，比如通過招投標或者比價，優(yōu)先選擇施工單位，然后初選第三方報價進行審核。關(guān)鍵就是要把使用方案向業(yè)主進行公示，每棟向業(yè)主公示不少于7天，征求業(yè)主意見要遵守民法典規(guī)定的“雙三分之二”參與表決（雙三分之二：指專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主）。只有業(yè)主同意達到了法定標準，通過后社區(qū)才能持相關(guān)材料向所在地住建局提出使用備案申請、維修執(zhí)行備案申請。待材料齊全后，房管局依法依規(guī)撥付款，施工單位開始施工，然后竣工驗收，再結(jié)算。

    13問：小區(qū)動用維修基金，項目工程量在哪里可查？

    答：工程量項目公示后，業(yè)主可到業(yè)委會、社區(qū)查詢；使用維修基金后，也可到區(qū)房管局憑介紹信查詢明細。

    14問：房管部門在維修基金使用中能發(fā)揮什么作用？

    答：目前，我市已引入第三方隨機抽選對工程量和造價進行把關(guān)，確保錢不亂用。房管部門委托交通銀行建立了第三方造價咨詢庫。電腦會隨機從八家單位內(nèi)挑選有資質(zhì)的審價公司，對工程造價、工程量進行把關(guān)，主要作用是“審價”，簡單來說就是看工程量值不值那么多錢。

    15問：小區(qū)工程房管部門可指派監(jiān)理嗎？

    答：根據(jù)相關(guān)法律，業(yè)委會是可以聘請專業(yè)的監(jiān)理公司。因房管部門這方面不專業(yè)，主要是對價格進行一個把關(guān)，關(guān)于聘請的費用業(yè)主可以分攤。

    16問：外墻漏水如何維權(quán)？

    答：首先要保留證據(jù)。有的開發(fā)商有工程部解決問題，如果有證據(jù)證明對方一直拖延不解決，建委可對其進行處罰。

    只要業(yè)主能證明是在5年質(zhì)保期內(nèi)出的問題，哪怕拖過保修期，開發(fā)商也應(yīng)該負責(zé)。

    17問：動用維修基金過程，可派業(yè)主代表一起參與監(jiān)督？

    答：業(yè)主代表就是由社區(qū)按照相關(guān)議事規(guī)則、管理辦法、業(yè)主公約里推選業(yè)主代表的程序來選擇業(yè)主代表。如果是社區(qū)提出申請的，必須要有業(yè)主代表來參與；由業(yè)主委員會提出的，則沒有強制性要求。
 

    18問：業(yè)主維護合法權(quán)益時取證比較難，什么情況算開發(fā)商在保質(zhì)期內(nèi)不作為的證據(jù)？

    答：業(yè)主跟物業(yè)報修的證據(jù)。譬如在微信反映問題，對方也在微信查看了，就有了基本證明。如果真走法院這一步，這些證據(jù)也是有用的。關(guān)鍵是把（房子出問題的）時間確定好，5年之內(nèi)的問題都是房屋質(zhì)量問題，可以找開發(fā)商。